Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein nachträgliches Verbot für die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgen kann, sondern es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer – also auch des betroffenen Eigentümers – bedarf (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18).

Geklagt hatte eine Wohnungseigentümerin, die sich gegen einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft wendete, der die kurzzeitige Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Mieter untersagte. Der Beschluss erging aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Klausel, die die Änderung der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% ermöglichte.

Der BGH hat hervorgehoben, dass Beschlüsse, die auf Grund einer solchen Änderungsklausel ergehen, zwar grundsätzlich nur dann unzulässig sind, wenn sie willkürlich zur Schädigung eines Miteigentümers gefasst werden. Ausnahmsweise erfolge aber eine weitergehende gerichtliche Kontrolle, wenn unverzichtbare oder unentziehbare Rechte der Sondereigentümer von dem Beschluss betroffen seien. Zu solchen „mehrheitsfesten“ Rechten der Sondereigentümer zählt nach der Auffassung des BGH auch die Zweckbestimmung des Teileigentums. Die Zweckbestimmung – also unter anderem die Frage, ob eine kurzzeitige Vermietung erlaubt ist – darf nach der Entscheidung des BGH nur mit Zustimmung des betroffenen Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden.

Der Mehrheitsbeschluss über das Verbot einer kurzzeitigen Vermietung des Wohnungseigentums stellt nach Auffassung des BGH eine unzulässige Beschränkung dar. Eine Nutzungsänderung ohne den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers würde einen unzulässigen Eingriff in dessen grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht darstellen.
Unerheblich ist es dabei, dass die Teilungserklärung mit der Änderungsklausel die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss ausdrücklich vorgesehen hat. Eine solche Änderungsklausel kann nach dem BGH nicht als unwiderrufliche vorweggenommene Zustimmung zu allen die Gemeinschaftsordnung abändernden Beschlüssen angesehen werden (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18).
Mangels Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers war der Beschluss über das Verbot der kurzzeitigen Vermietung daher nichtig.

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